ARE Sant Gregori
Preguntes freqüents.
El desenvolupament de les ARE es regula pel Decret Llei 1/2007 de 16 d'octubre, de mesures urgents en matèria urbanística.
Per poder assolir els objectius i les previsions en matèria d'habitatge contingudes en el Pacte Nacional per a l'Habitatge. El Decret Llei 1/2007 estableix un nou procediment per qualificar de manera expedita sòl per a usos residencials.
No. La tramitació de les ARE es fa de manera global a tota Catalunya per tal de fer més àgil el procés de tramitació. Es determina que el seu desenvolupament es faci mitjançant plans directors urbanístics d'àmbit supramunicipal.
La tramitació d'un pla director d'àmbit supramunicipal, que en el cas de Falset abasta tot el camp de Tarragona, i d'acord amb les determinacions del Decret Llei 1/2007, permet modificar paràmetres bàsics del Pla d'Ordenació Urbanística Municipal (P.O.U.M.) vigent de Falset.
La Generalitat de Catalunya. Aquesta tramitació permet en un temps rècord disposar de la figura de planejament aprovada definitivament, sense cap cost per a l'ajuntament. La previsió es que finalitzi amb el projecte de reparcel·lació aprovat definitivament i que, amb el projecte d'urbanització, permeti, per fases, construir els habitatges a les zones més idònies des d'un punt de vista urbanístic, tècnic, econòmic i social.
Es desenvoluparan a través de consorcis integrats per l'Institut Català del Sòl i els ajuntaments, que serà l'administració actuant.
Podran impulsar directament la urbanització dels sectors o establir convenis per a la seva gestió.
El Decret Llei 1/2007 preveu que els ajuntaments rebin de l'administració actuant els sectors que conformen les ARE, amb l'obra d'urbanització finalitzada.
El Decret preveu que la cessió de l'aprofitament objecte de la cessió de sòl pot ésser fins al 15 %, enfront del 10 % habitual en les altres zones. Aquesta cessió es pot destinar tota o en part a equipaments (també habitatges dotacionals). En el cas del sector de Sant Gregori la cessió és del 15 % i es destinarà al pagament de tot o part dels equipaments per un valor de 2.483.436,60 € (d'acord amb l'estudi de viabilitat econòmica).
En tota la informació que el Govern ha donat per justificar una major densitat de les zones on hi ha previst construir àrees estratègiques residencials apareix els conceptes de sostenibilitat ambiental, sostenibilitat social i sostenibilitat econòmica. En la redacció dels plans directors urbanístics s'han seguit uns criteris apuntats en el Plec de recomanacions amb la pretensió d'aconseguir els objectius de diversitat, identitat i sostenibilitat.
En matèria de mobilitat s'ha de contemplar la presència del transport públic i la construcció de xarxes de carrils bici.
En la gestió integral del cicle de l'aigua s'ha de preveure l'aprofitament de l'aigua de pluja per al reg i la neteja, i el reciclatge de les aigües grises (aigua provinent de lavabos, dutxes, banyeres, rentadores... que pot ser utilitzada per les cisternes del vàter).
El tractament dels residus ha de ser eficient tant en l'interior dels edificis com en el disseny de les zones d'emmagatzematge i recollida.
S'ha de tenir especial cura en el disseny dels edificis de manera que aprofitin la il·luminació i la ventilació naturals.
Per afavorir una millor cohesió social es preveu la barreja d'habitatge lliure i protegit, i també la diversitat d'usos dels habitatges. En aquest sentit, el Plec de recomanacions aconsella que al menys el 15 % de l'edificabilitat residencial es destini a l'activitat terciària o que un mínim del 60 % de les plantes baixes tinguin un ús diferent al d'habitatge per fugir de la imatge tradicional de ciutats dormitori de l'extraradi de les grans ciutats.
L'augment de la densitat d'habitatges, que indirectament implica un major nombre d'habitants, millora la sostenibilitat econòmica tant a curt termini com a llarg termini.
La inversió pública inicial per transformar un terreny agrícola en un terreny urbà amb carrers (paviments, xarxa enllumenat, aigua, clavegueram, telecomunicacions) és menor en tant per cent com més habitants hi visquin.
La inversió pública a llarg termini, que implica les despeses de manteniment dels carrers (paviments, xarxa enllumenat, aigua, clavegueram, telecomunicacions), així com les despeses de cost elèctric de l'enllumenat públic, la neteja de carrers, la vigilància de la zona i altres, és menor en tant per cent com més habitants hi visquin.
En resum, un municipi més densificat és més sostenible que un municipi dispers.
La densitat mitjana mínima d'una ARE és de 50 habitatges per hectàrea (hab./Ha). En l'aprovació definitiva es preveu una densitat de 50,4 hab./Ha. L'edificabilitat bruta és de 0,50 m2sostre/m2 sòl (m2/m2).
El concepte de densitat màxima es un paràmetre urbanístic que permet regular el nombre d'habitatges per hectàrea de sòl en un sector abans de les cessions d'equipaments, zones verdes, vials, espais tècnics... En aquest paràmetre no es defineix la superfície mínima de l'habitatge.
El concepte d'edificabilitat bruta màxima és un paràmetre que regula el rendiment entre el sòl inicial i els metres de sostre, inclosa la planta baixa, que es poden construir. Es una relació que determina els metres quadrats de sostre que es poden construir en funció dels metres quadrats de sòl inicial d'un sector abans de les cessions d'equipaments, zones verdes, vials, espais tècnics...
La combinació d'ambdós paràmetres determinen les tipologies edificatòries i també les mides del pisos. En dues zones amb una edificabilitat igual, la zona amb una densitat màxima major implicarà que les dimensions del pisos han d'ésser menors, però els metres quadrats construïts seran el mateixos.
Comparatives
Quines són les previsions d’altres sectors de sòl urbà no consolidat del P.O.U.M.?
Al P.O.U.M. vigent es preveuen 9 polígons d’actuació urbanística en sòl urbà. Tots aquests polígons són d’ús residencial, excepte el P.A.U. 9 que és residencial i industrial.
P.A.U.1 (camí de les Comes i antiga fàbrica d’alcohols)
P.A.U.2 (carrer Miquel Barceló i el barranc)
P.A.U.3 (carrer Corredors i Escola, amb obertura de nous vials)
P.A.U.4 (carrer Malanyet i vessant oest del turó del Castell)
P.A.U.5 (carrer Miquel Barceló i riera, al voltant de la benzinera)
P.A.U.6 (carrer Miquel Barceló i riera)
P.A.U.7 (camí de les Comes i la carretera de Marçà)
P.A.U.8 (carrer Miquel Barceló i àmbit proper a la zona industrial)
P.A.U.9 (carrer Miquel Barceló i el límit municipal)
|
Zona
|
Densitat (hab/Ha)
|
Superfície (m2)
|
Edificabilitat bruta (m2/m2)
|
Nombre d'habitatges
|
Habitatge promig (m2)
|
Habitatge protegit (%)
|
|
ARE
|
50,4
|
108.480
|
0,50
|
547
|
99
|
58
|
|
PAU1
|
30
|
19.267
|
0,311
|
58
|
103
|
30
|
|
PAU2
|
100
|
2.807
|
1,380
|
28
|
139
|
30
|
|
PAU3
|
89
|
3.602
|
0,940
|
32
|
106
|
30
|
|
PAU4
|
4
|
12.171
|
0,340
|
5
|
820
|
0
|
|
PAU5
|
69
|
4.914
|
0,930
|
34
|
135
|
30
|
|
PAU6
|
92
|
15.075
|
0,830
|
138
|
90
|
0
|
|
PAU7
|
35
|
23.689
|
0,587
|
83
|
168
|
0
|
|
PAU8
|
29
|
14.737
|
0,410
|
43
|
141
|
30
|
|
PAU9
|
19
|
43.456
|
0,280
|
84
|
142
|
30
|
Quines són les previsions d’altres sectors de Sòl Urbanitzable Delimitat (S.U.D.) del P.O.U.M. i que s’han de tramitar a través d’un Pla Parcial?
Al P.O.U.M. vigent es preveuen tres sectors de S.U.D. destinats a ús residencial amb aquests paràmetres urbanístics bàsics.
|
ARE
|
Densitat Màxima (hab/Ha)
|
50,4
|
|
|
Edificabilitat bruta màxima (m2/m2)
|
0,50
|
|
PP2
|
Densitat Màxima (hab/Ha)
|
40
|
|
|
Edificabilitat bruta màxima (m2/m2)
|
0,50
|
|
PP3
|
Densitat Màxima (hab/Ha)
|
30
|
|
|
Edificabilitat bruta màxima (m2/m2)
|
0,40
|
|
PP4
|
Densitat Màxima (hab/Ha)
|
40
|
|
|
Edificabilitat bruta màxima (m2/m2)
|
0,50
|
Com es pot observar l’edificabilitat bruta màxima, que determina el sostre construït, és igual en la zona de Sant Gregori definida per l’ARE que en les zones determinades com a P.P.2 i P.P.4 del P.O.U.M. vigent.
La zona determinada per P.O.U.M vigent com a P.P.3, té un 20% menys d’edificabilitat bruta màxima que en la zona de Sant Gregori definida per l’ARE.
Quins paràmetres tenen altres sectors de superfície similars corresponents a altres poblacions del Camp de Tarragona?
L’ARE de Sant Gregori ocupa una superfície de 108.480 m2 i preveu 547 habitatges. 229 són per a habitatge lliure i 318 són per a habitatge protegit. D’acord amb el Decret Llei 1/2007, el nombre mínim per destinar a habitatge protegit és del 50 %.
|
Població
|
Superfície (Ha)
|
Habitatge lliure
|
%
|
Habitatge protegit
|
%
|
Total habitatge
|
Densitat (hab/Ha)
|
|
Falset
|
10,85
|
229
|
42
|
318
|
58
|
547
|
50.4
|
|
Calafell
|
7,38
|
180
|
49
|
189
|
51
|
369
|
50
|
|
Perafort
|
10,24
|
478
|
49
|
484
|
51
|
962
|
50
|
|
Santa Oliva
|
15,94
|
321
|
32
|
590
|
68
|
911
|
57.1
|
|
Vila-seca
|
8,27
|
207
|
50
|
207
|
50
|
414
|
50.1
|
El sector de Sant Gregori de Falset és el segon amb més superfície destinada a habitatge protegit en tant per cent. El sector de Santa Oliva és on hi ha més tant per cent d’habitatge protegit (68%), però també, on hi ha més densitat (57,1 hab./Ha).
Quina és la comparació entre la proposta de l’ARE i el S.U.D. del P.O.U.M. vigent respecte a les zones verdes i als equipaments previstos?
Les cessions dels vials depenen del traçat definitiu de la xarxa urbana que es realitzarà en la tramitació del corresponent pla parcial. Per tant, no s’han tingut en compte a l’hora d’analitzar la comparació de cessions entre la zona de l’ARE i el S.U.D. del P.O.U.M.
Les cessions de zones verdes i equipaments estan regulades pel Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, del text refós de la llei d’urbanisme que assenyala que “en els sectors d’ús residencial, els plans parcials urbanístics han de reservar per a zones verdes i espais públics un mínim de 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre edificable, amb un mínim del 10% de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística, i han de reservar també per a equipaments de titularitat pública un mínim de 20 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre edificable, amb un mínim del 5% de la superfície de l’àmbit d’actuació urbanística, ...”
D’acord amb aquest criteris, es determinen les cessions en els P.P.2, P.P.3 i P.P.4
|
Zona
|
Equipament (%)
|
Zona Verda (%)
|
Vials (%)
|
Espai Públic (%)
|
Espai Privat (%)
|
Superfície (m2)
|
|
ARE
|
20,4
|
30,33
|
21,60
|
50.57
|
27,83
|
108.480
|
|
PP2
|
10
|
10
|
-
|
20
|
-
|
25.202
|
|
PP3
|
8
|
10
|
-
|
18
|
-
|
108.480
|
|
PP4
|
10
|
10
|
-
|
20
|
-
|
30.148
|
Com es pot observar, en la zona del P.P.3 hi havia prevista una cessió del 18 % de la superfície del sector per a destinar a zones verdes i equipaments. En la proposta de l’ARE es preveu una cessió pel mateix concepte d’un 50,57 %. Això representa un increment de 33.162 m2 destinats a l’ús per part de tota la població.
Quina és la comparació entre la proposta de l’ARE i el P.A.U. del P.O.U.M. vigent respecte a zones verdes i equipaments previstos?
|
Zona
|
Equipament (%)
|
Zona Verda (%)
|
Vials (%)
|
Espai Públic (%)
|
Espai Privat (%)
|
Superfície (m2)
|
|
ARE
|
20,24
|
30,33
|
21,60
|
72,17
|
27,83
|
108.480
|
|
PAU1
|
23
|
11
|
27
|
61
|
39
|
19.267
|
|
PAU2
|
-
|
20
|
32
|
52
|
48
|
2.807
|
|
PAU3
|
49
|
-
|
15
|
64
|
36
|
3.602
|
|
PAU4
|
-
|
3
|
13
|
16
|
84
|
12.171
|
|
PAU5
|
22
|
-
|
41
|
63
|
37
|
4.914
|
|
PAU6
|
-
|
39
|
32
|
71
|
29
|
15.075
|
|
PAU7
|
5
|
4
|
23
|
32
|
68
|
23.689
|
|
PAU8
|
15
|
36
|
30
|
81
|
19
|
14.737
|
|
PAU9
|
24
|
49
|
12
|
85
|
15
|
43.456
|
Com es pot observar en el quadre superior la cessió d’espai públic destinat a equipaments, zona verda i vialitat a la zona de Sant Gregori és superior a la majoria de zones de sòl urbà sense consolidar marcades com a P.A.U. per desenvolupar. Concretament és superior a tots els P.A.U., excepte al P.A.U.8 i al P.A.U.9.
Comparació entre el POUM aprovat provisionalment i l'ARE.
En el P.O.U.M. APROVAT PROVISIONALMENT hi havia dues zones separades com a P.A.U.2 i P.P.3, que en l’aprovació definitiva es van agrupar en el P.P.3
|
|
PAU2
|
PP3
|
Total PAU2 i PP3
|
ARE
|
|
Superfície (m2)
|
22.791
|
83.052
|
105.843
|
108.480
|
|
Edificabilitat bruta màxima (m2/m2)
|
0,32
|
0,40
|
|
|
|
Densitat (hab/Ha)
|
38
|
30
|
|
50,4
|
|
Nombre d'habitatges previstos
|
88
|
249
|
337
|
547
|
|
Equipaments i zones verdes (m2)
|
16.538 (73%)
|
19.526 (18%)
|
36.064 (34%)
|
54.858 (50,57%)
|
|
Sostre construïble
|
7.275
|
33.221
|
40.339
|
54.280
|
La distribució en l’espai d’aquets 547 habitatges és de 72 habitatges (aproximadament) situats en la zona de l’antic P.A.U.2 ( ja que al costat del camp de futbol hi ha 3 blocs amb sis habitatges per planta i amb previsió de planta baixa + 3 plantes). Per tant, en la zona de l’antic P.P.3 (aprovació provisional) hi ha 475 habitatges
Plànols
Consultes
Si tens alguna pregunta a fer sobre l'ARE, pots posar-te en contacte amb els serveis tècnics de l'Ajuntament.
